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继“蓝海战略”之后，一种新的理论——“长尾理论”开始流行。如果说，蓝海战略讲的是回避同质化、低利润的“红海”，进入差异化、低成本的“蓝海”；那么，长尾理论就是它的续篇：发现小众市场，进入个性化生产的“蓝海”。
在充裕经济学时代，有市场的地方就有长尾。今天的上海楼市正在具备充裕市场的特征，那么，它是否正在孕育一条优美的长尾？值得我们期待。我们看到，开发商从最初的“拿地——盖房——销售——再拿地”粗放开发模式向深耕市场阶段转变。同时，消费者对居住品质的要求也越来越高、越来越多。“按需开发”成为市场的必然要求。市场环境的变化，是上海楼市出现细分化的重要推动力。
从今年“十大期待”活动的票选结果来看，从粗放到细分，从同质到创新是市场走向成熟的必经之路。今后相对平稳的上海楼市，会有更多定位明确、品质出众的产品脱颖而出。
特性化板块更重要
板块是共通的，楼盘A和楼盘B都可以依托，但产品个性才是其独一无二的ID，也是促成客户落定的关键因素。
细观此次入选“十大期待”的楼盘，产品日趋多样化，板块特色和产品差异自然凸显。中大·九里德注重立面设计，采用5种高档面砖，层层错落；全玻璃阳台采用了无缝插入式防水工艺；内外保温系统贯穿了外墙、门厅、门窗和电梯等，力图精益求精。地下车库采用了露天下沉式设计，体现了其匠心独运的思维。
真正值得消费者期待的楼盘是建立在独特的产品定位设计基础上的。大华集团继梧桐城邦之后的又一力作中环1号，位于大华新界板块之内，项目整体规划亮点颇多：纯小高层社区、建筑风格简约现代、 户型设计多样且合理控制面积，并拥有11-14层纯小高层社区、五重叠院街区、层层递进的开放式公园，运用了金属面砖、穿孔铝板等新型建材。另外，在户型设计上也具备了一定的细节创新，如全南户型、错落阳台、入户花园、270度转角飘窗等，成为新上海人选择住宅的居住新地标。
时尚元素凸现个性
自上周末本报房地产事业部召集“万人看莱顿”活动以来，报名者络绎不绝，对位于松江新城伟盟生态林南侧的莱顿小城表示了浓厚的兴趣。小区引进荷兰莱顿城的景观特色，所有住宅为一梯二户的板式建筑，形成独特的视觉景观效果。
上海香溢花城，以文艺复兴时期知性艺术呼应artdeco优雅的建筑格调，开辟出5.5万平方米集中绿地，为社区生活提供了都市养生馆；沿海·丽水馨庭建筑整体风格简洁明快，用纵向片墙和横向金属百叶、面砖、阳台栏杆线条体现现代建筑的时尚语汇；板式结构的宝华现代城，空间运用极富想象力，建筑被巧妙地分布于景观之中，在保证充足的采光通风的同时又能够做到户户开窗见景。在居住环境的提升方面各自独树一帜，还有绿地东上海、圣骊·河滨苑、聚丰景都……
这些在建筑设计、材料和功能定位与众不同的个性化楼盘异军突起，刺激着楼市经营模式朝着更加纵深的方向变革。
2005年以来，“升息”、“提高首付”、“70/90标准”、“问责”、“全额征收营业税”等一系列宏观调控组合拳先后出台，过去商品住宅一个月成交超过300万平方米的超量业绩已远去。供大于求局面的形成，使消费者逐渐冷静下来，面对众多的可选楼盘，“新大陆风情”、“西班牙新市镇”等概念早已没有了新鲜感和吸引力，只有那些真正具有特色、综合素质高的楼盘才能揽住他们的目光。
需求决定期待
据调查，今年改善型需求将取代去年的婚房需求，成为房地产市场的成交主力。大两房、小三房以及带有儿童房或保姆房的住宅将受到市场的关注和青睐。
根据最新发布的房地产市场研究报告，去年结婚的年轻人近来谈论最多的当属“金猪宝宝”这个话题。如果说两人世界还不会造成居住空间紧张的话，那孩子的降临所带来的人口增加以及其它一系列问题，会促使很多年轻父母在力所能及的范围内改善现有居住条件。可以预见的是，今年改善型需求将成为市场的成交主力。
万源城的高调亮相，注定其将成为万众瞩目的焦点，它的建成对上海西南地区城市格局将产生重大影响。万源城将建成一个以生活居住为主，融商业娱乐、文化教育和商务休闲为一体，具有国际一流水准的现代化、综合性的城市高尚生活中心。它的开发完成将铸就上海西南地区新的高尚生活中心。
“我想要有个家，一个不需要太大的地方。”我们相信，2007的上海楼市，将给更多的人以更多的期待。
多样化产品参考标准
套房趋向公寓化 小高层和多层住宅日益向公寓化发展，是指一个楼面尽量少安排住户。此种布局往往采用单元拼接法设计，这样既能满足每户家庭的私密性，同时也能满足房屋的充足采光和通风。
立面讲究三段式 楼房外立面往往采用三段式设计，即底部、中部和上部。底部墙面以深褐色的条形石式样布置，而中上部墙则采用明快鲜艳的色彩。
复式房呈微型化 复式房已流行多年，今年则有复式房型小型化趋势。过去复式房每套至少200平方米以上，如今对总面积进行控制，出现150-180平方米的“微型复式房”。
阳台不仅是观景台 北阳台的设置近几年开始流行起来，最近越来越强调北阳台的操作功能，开始考虑在北阳台放置洗衣机，有的还把北阳台设计成半封闭式，让洗衣机有个“室内”空间。
储藏室成为独立空间 尽管储藏室已被普遍采用，但以往大都是简易的半封闭布局。现在已把储藏室做成一个全封闭独立进入式的空间，如同一个正规小房间，有的甚至考虑储藏室内部的设计，使之更美观实用。
墙面分隔有凹凸 室内墙从来都是平面的，然而现在出现了凹凸分隔墙，购房者要嵌入一些家具或书柜，有的利用凹凸分隔巧妙地装饰成层次丰富的天然摆设。
起居室变化多端 目前，人们已把厅分成“客”和“餐”两类功能， 客厅和餐厅错落分开，不在同一直线上，客厅抬高20-30厘米，造成“落差”，区分了厅的两种功能。
袖珍 小户型 不少住房已把三房一厅面积控制在100平方米以内，人称“袖珍三房”。一方面，避免房间面积过大抬高总价，另一方面，已考虑孩子长大的分居趋势。目前，市场上一室一厅的房子需求也有增长趋势，这是因为城市新生代一族特定的生活需求所致。
小区园艺化环境 小区环境绿化日益走向“园艺化”，不少开发商在绿化造景上刻意追求建筑与景观，自然地形成人工景点，同时尽量扩大绿化空间，并做到各建筑之间的相互呼应以及可识别性。（文/程宁）
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